如果不是宏調帶來的寒意讓地產大佬都安靜了，我們可能永遠都沒有機會聽到和“大佬”們不一樣的聲音
“我花了8000元參加博鰲論壇，不就是為了看看潘石屹嗎？”8月5日，博鰲地產論壇聽眾席上，一個內地房地產開發(fā)商為了潘石屹的缺席而小聲抱怨著。他身邊的另外一位發(fā)展商也略有不滿：“耳熟能詳?shù)娜宋锖孟窬蛠砹艘粋�孫宏斌。而且王石沒來，光他一個人也不 熱鬧。”
一年一度的房地產界盛會博鰲地產論壇今年確實有些星光寥寥。業(yè)內透露出來的消息是：很多房地產商尤其是以愛發(fā)言、愛上書的京派房地產商如萬通馮侖、SOHO中國潘石屹、華遠任志強等人，都在“511文件”出臺后收到建設部的正式“照會”：“不要亂講話！”雖然孫宏斌否認收到這樣的通知，還是在自己的主題演講之前打了個哈哈：“我感冒很嚴重，吃了很多藥。如果說錯了話，諸位就當我吃錯了藥吧�！�
一直以來， 房地產“大佬”和“領袖”負責組織聯(lián)盟、推出“模式”、引領市場、甚至上書政府。在“全國性跨區(qū)域”發(fā)展成為所有立志做大做強的房地產企業(yè)的夢想之后，很明顯的，那些在一線城市的非主流發(fā)展商和二三線城市的開發(fā)商(哪怕你是區(qū)域冠軍)的聲音湮滅了。如果不是“國八條”、“511文件”帶來的寒意讓房地產大佬都安靜了，我們可能永遠都沒有機會聽到反對“大佬”的聲音。
“我不相信會有全國性的、壟斷性的地產企業(yè)。”中坤地產黃怒波說，“因為房子這種產品對于地域性的要求實在是太強了。”中坤地產是北京本土開發(fā)商，因為黃山和新疆的旅游地產項目聲名鵲起，但是并不代表黃怒波支持全國性擴張。“全面擴張，就要快速回籠資金，最后犧牲的就是利潤率。我聽說有的企業(yè)長期維持10%左右的利潤率。這在地產行業(yè)是很可怕的，意味著隨便有一點行業(yè)變動就把利潤攤沒了�！秉S怒波透露，中坤地產僅北京一個住宅項目的利潤就超過10億元，“所以我不認為銷售額過100億元，但是利潤率不過10%什么太大的價值�！�
“房地產行業(yè)規(guī)�；�，可以實現(xiàn)全國性的品牌支持、技術支持、設計支持。但是，伴隨而來的是管理成本的上升。”立足于上海的中凱集團總裁楊益華說。中凱在最近幾年也開始了向其他區(qū)域的擴張，但是楊很快發(fā)現(xiàn)：“多個地區(qū)的管理和一個地區(qū)完全不一樣，管理成本不是單純的乘以倍數(shù)就可以了。開一個會，兩個區(qū)域公司和五個區(qū)域公司溝通完全不是一個概念。如果總裁四處跑，總部就不用管了。如果區(qū)域公司都回來開會，交通和時間成本是一方面，效率才是最大的問題。”所以楊益華果斷減緩了擴張的速度。
非競爭性有可能是房地產行業(yè)最大的特點，領軍行業(yè)多年的萬科，市場占有率不過1%左右。在這個并非贏者通吃的市場，中型開發(fā)商不難找到適合自己的商業(yè)模式和經(jīng)營之道。華高萊斯國際物業(yè)公司董事總經(jīng)理李忠介紹，在國外成熟的房地產市場，有大量的迷你房地產公司，他們所有的資產，也許不過是一棟物業(yè)，通過持有這棟物業(yè)永續(xù)經(jīng)營，同樣可以成為一家百年企業(yè)。在土地有使用權限的中國，發(fā)展商需要通過增加項目獲得企業(yè)的永續(xù)發(fā)展，但確實不必過分著急，如果你“贏”的野心和欲望不是那么強。
一位山西太原市的房地產商并沒有上臺發(fā)言的機會，他在休息期間講述的企業(yè)發(fā)展觀可謂“新鮮”：“企業(yè)做得太大就成了國家和社會的了，我不想這樣。我現(xiàn)在負責所有員工的生老病死、婚喪嫁娶；我的理想就是讓我所有的員工都住上 別墅，開上汽車。企業(yè)能保持這樣的利潤就夠了。我不想擴張，也不想做大。”誰能說他的理想不好呢？而且，至少目前也看不出他的企業(yè)會比龍頭企業(yè)的風險來得大。
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